João Fortes Engenharia 60 anos

A João Fortes preparou esta seção para lhe ajudar a entender todo o processo de compra de um imóvel, conhecer cada fase e, assim, tomar as decisões certas. Sim, porque fechar um negócio imobiliário requer a tomada de muitas decisões. E decisões importantes.

Existem alguns passos a serem seguidos para que sua escolha seja a mais adequada possível. Seguindo essas dicas, suas chances de encontrar o imóvel ideal serão maiores:

• 1º Passo: Escolher em qual bairro você quer morar.
• 2º Passo: Definir o tamanho do apartamento que atenda suas necessidades.
• 3º Passo: Pesquisar os preços praticados na região para o tamanho de apartamento definido.
• 4º Passo: Pesquisar as opções de pagamento disponíveis para o imóvel. Você pode optar entre o financiamento bancário ou direto com a construtora.

É fundamental você ter o auxílio do corretor ao seguir os passos acima. É ele quem vai lhe apresentar o imóvel desejado e opções similares, informá-lo sobre a construtora, explicar as formas de pagamento, etc. Ou seja: o trabalho do corretor é aproximar você do seu sonho.

E se for para ficar ainda mais tranqüilo sobre as decisões tomadas ao longo de todo o processo, conte com a orientação de um advogado especializado ou profissionais da sua confiança.

Se você deseja comprar um imóvel através de financiamento, você deve observar o seguinte:

Antes de escolher o imóvel, procure se informar quanto às linhas de crédito oferecidas pelas instituições e qual melhor se adapta às suas condições financeiras;

Quanto maior for o valor da entrada, menores serão os juros das prestações e o seu saldo devedor;

Escolha sempre o menor prazo, pois assim os juros embutidos serão menores; Os financiamentos contratados diretamente com as construtoras podem ser parcelados de 12 a 120 meses. Mas é necessário possuir rendimento compatível, ao longo de todo o financiamento.

Na dúvida, procure um advogado especializado, leia atentamente todas as cláusulas do contrato e se informe sobre os seus direitos e deveres. Nunca feche um negócio no escuro.

Há três modalidades básicas para se comprar um imóvel financiado no Brasil: pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pela Carteira Hipotecária e pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O Sistema de Amortização do Financiamento

O Cálculo das prestações para os financiamentos obtidos nas carteiras hipotecárias ou através do SFI é feito através da Tabela Price, também chamada de Sistema de Prestação Constante. As prestações são sempre iguais, periódicas e sucessivas. As amortizações são crescentes: os juros vão diminuindo em função da redução do saldo devedor.

As Garantias

Os financiamentos obtidos através de carteiras hipotecárias são, como o próprio nome diz, garantidos por hipoteca do próprio bem financiado. No Sistema Financeiro Imobiliário, dá-se a alienação fiduciária* do imóvel em favor do financiador, ficando o adquirente com a posse direta do bem.

*A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual uma das partes, chamada fiduciário, adquire, em confiança, a propriedade de um bem, móvel, obrigando-se a devolvê-lo quando verificado o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida a restituição. O alienante chama-se fiduciante, e o adquirente, fiduciário.

É importante que você leve em consideração alguns pontos na hora da escolha do seu imóvel. O primeiro, e um dos mais importantes, é saber de qual construtora você está comprando seu imóvel. Procure saber a história da construtora, que empreendimentos foram realizados por ela e se ela tem uma imagem sólida no mercado. Visitar outros imóveis já construídos ou em construção é uma boa maneira de conhecer a construtora. Você poderá avaliar com qual cuidado é feito o acabamento das obras e conhecer a qualidade dos materiais e da mão-de-obra utilizada.

Navegando pelo Portal da João Fortes você encontrará na "Linha do Tempo" (na seção Conheça a JFE) uma série de empreendimentos que já fazem parte do cenário de várias cidades brasileiras. Essas construções, além de serem o melhor cartão de visitas são a garantia de que comprar um imóvel com a João Fortes é negociar com uma das mais respeitadas construtoras do país.

Mas antes de fechar o negócio, você ainda precisa verificar:

A localização do imóvel. Veja se a vizinhança atende suas expectativas quanto ao comércio, escolas e áreas de lazer comunitário. Procure saber também como são os acessos ao bairro nos horários de pico de trânsito.

- Escolhido o bairro, defina qual é o imóvel de tamanho ideal: considere o tamanho da sua família para definir quantos cômodos serão necessários para que seu apartamento seja confortável e funcional.

- Veja também a qualidade do acabamento e dos materiais utilizados na construção do imóvel. Verifique também se o apartamento pretendido tem boa ventilação e incidência de sol, além de checar se a unidade dá direito ao uso de vaga na garagem.

- O imóvel deve estar dentro da sua capacidade de pagamento. Faça uma análise da sua renda familiar e decida por um imóvel que tenha parcelas que não comprometam seu orçamento. Desconfie se o preço pedido for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes àquela pesquisada.

- Finalmente, escolha a forma de pagamento do seu imóvel: faça um planejamento e opte pela maneira mais adequada de financiamento (direto ou bancário) comparando taxas de juros, prazos de pagamento, valor da entrada, tipo de reajuste, etc.

A Assinatura do Contrato

Antes de assinar qualquer documento, você deve exigir do construtor-incorporador a apresentação dos seguintes dados para sua análise:

- Dados concretos que confirmem a idoneidade moral e capacidade financeira do incorporador para concretizar o empreendimento;

- Dados concretos (numéricos) a cerca das áreas privativas, comum e total da unidade autônoma do interesse do comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente, calculados conforme o projeto arquitetônico aprovado e as normas técnicas da ABNT;

Você também precisará de cópias dos seguintes documentos:

- Cópia da certidão de registro da incorporação, no Ofício de Registro de Imóveis, solicitando inclusive cópia da minuta da convenção do condomínio;

- Cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela prefeitura local, acompanhado da respectiva licença (Alvará) de construção;

Exija também construtor-incorporador informações claras e precisas sobre:

- As especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida;

- O regime de construção adotado;

- A garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;

- Quaisquer outras informações que considerar necessárias, após o exame dos documentos integrantes do Processo de Incorporação.

A Documentação Necessária

Uma das precauções a se tomar na compra de imóveis é com a documentação. Tê-los em mãos e em ordem é assegurar que todos os seus direitos serão respeitados e que você não terá deveres a cumprir além dos que foram acordados entre as partes. Eles garantem o respaldo legal da sua negociação.

Lembrete: as certidões devem preceder a negociação e são relacionadas aos vendedores, ao imóvel e a todos os impostos federais, estaduais e municipais, inclusive condominial. A mais importante delas - e a primeira que deve ser solicitada - é a Certidão Vintenária e de Ônus Reais, expedida pelo ofício de Registro de Imóveis.

Sempre que precisar, peça auxílio ao seu corretor ou contrate os serviços de um advogado especializado. Esclareça todas as suas dúvidas. O importante é que o negócio seja realizado e você esteja consciente de todos os procedimentos de forma clara e objetiva. Informe-se minuciosamente sobre todos os aspectos da compra. Tal atitude é uma garantia de tranqüilidade futura.

Alguns Documentos Importantes:

- Certidão de propriedade do imóvel (matrícula), expedida pelo Ofício de Registro de Imóveis. Este documento comprova se o imóvel está regular e se é de propriedade do vendedor. Nele consta o nome do atual proprietário, a existência ou não de ônus (dívidas com hipoteca, penhora ou outros), assim como a descrição do imóvel (área, confrontações, etc). Essa certidão deve ser atualizada (30 dias).

- Certidão de situação enfitêutica e negativa de tributos municipais até o exercício presente, para verificar se o imóvel é foreiro ao Município e se o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU) está pago.

Em caso do imóvel ser um apartamento já pronto:

- Declaração firmada pelo síndico de que a unidade não tem débitos com o condomínio, com firma reconhecida e acompanhada da ata da assembléia que elegeu o síndico;

- Contas pagas de água (quando for uma casa ou prédio de uso exclusivo, ou qualquer imóvel com medidor individual) luz e gás dos últimos três meses.

- Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas.

- Certidões do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios do Registro de Distribuição.

- Certidão da Justiça Federal.

- Documentos que atestem a idoneidade dos vendedores, para certificar-se de que eles não estejam sendo acionados judicialmente, por ações que possam comprometer a venda. Solicitar certidões pessoais dos vendedores. No caso de apontamento de alguma ação, exigir a certidão explicativa, também chamada de certidão de objeto e pé.